Cons. Stato Sez. IV, 31/03/2015, n. 1692

Comune di Verona c. L.V. e altri

DISTANZE LEGALI

Distanze legali

tra costruzioni

In materia di violazione delle disposizioni delle distanze tra edifici, se è vero che nel caso di esercizio di autotutela non può mai mancare una comparativa delibazione sull’interesse pubblico, è altrettanto vero che in queste ipotesi l’interesse pubblico è in re ipsa, laddove si consideri che costituisce jus receptum il principio secondo il quale in tema di distanze fra costruzioni o di queste con i confini vige il regime della c.d. “doppia tutela”. Nello specifico, il soggetto che assume di essere stato danneggiato dalla violazione delle norme in materia è titolare, da un lato, del diritto soggettivo al risarcimento del danno o alla riduzione in pristino nei confronti dell’autore dell’attività edilizia illecita (con competenza del G.O.) e, dall’altra, dell’interesse legittimo alla rimozione del provvedimento invalido dell’amministrazione, quando tale attività sia stata autorizzata, consentita e permessa (conosciuto dal G.A.). (Annulla T.A.R. Veneto, Sez. II, n. 4035/2005)

Cass. civ. Sez. II, 18/07/2013, n. 17635 (rv. 627242)

Cennamo c. Crispino e altri

PROPRIETA’ E CONFINI

Azioni a difesa della proprietà in genere

PROPRIETÀ – Limitazioni legali della proprietà – Rapporti di vicinato – Norme di edilizia – Violazione – Effetti – Risarcimento del danno – Distanze tra costruzioni – Norme del codice civile e relative norme integrative – Violazione – Conseguenze – Riduzione in pristino e risarcimento del danno – Natura del danno – Diminuzione temporanea del valore della proprietà – Cessazione dello stesso con il ripristino dello “status quo ante” – Sussistenza

In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria relativa al danno subito per effetto dell’abusiva imposizione di una servitù sul proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, danno che, consistendo in una diminuzione temporanea del valore della proprietà, è destinato a cessare una volta ripristinato lo stato dei luoghi nelle condizioni antecedenti alle suddette violazioni. (Dichiara inammissibile, App. Napoli, 12/02/2008)

FONTI

CED Cassazione, 2013

Cass. n. 7752/2013

In caso di violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni, è concessa l’azione risarcitoria per il danno determinatosi prima della riduzione in pristino, senza la necessità di una specifica attività probatoria, perché il danno che il proprietario subisce (danno conseguenza e non danno evento) è l’effetto (certo) dell’abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e quindi della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima. Nel caso in cui siano violate disposizioni non integrative delle norme sulle distanze, viceversa, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, la prova del danno è richiesta ed il proprietario è tenuto a fornirne una dimostrazione precisa, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito secondo cui il danno non era stato provato e neppure specificamente indicato, dovendosi escludere che il modestissimo aumento di volumetria del sottotetto della casa confinante, per effetto di una sopraelevazione del tetto di appena 60 centimetri, potesse cagionare un danno all’abitazione degli attori, già “incassata” tra altre proprietà prima della sopraelevazione).

Cass. n. 6045/2013

In tema di danno per violazione delle norme di edilizia, l’abusività ed illegittimità della costruzione fonda la pretesa risarcitoria, essendo sufficiente all’attore fornire elementi utili all’individuazione del pregiudizio, come effetto diretto ed immediato dell’illecito. (Nel caso di specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, la quale aveva ritenuto che il soleggiamento degli spazi aperti, ed in particolare dei giardini, soprattutto in un contesto turistico, assuma rilievo economico consistente, sicché la sua diminuzione integra un danno risarcibile ai sensi dell’art. 872, secondo comma, c.c.).

Cass. n. 24387/2010

La realizzazione di opere in violazione di norme recepite dagli strumenti urbanistici locali, diverse da quelle in materia di distanze, non comportano immediato e contestuale danno per i vicini, il cui diritto al risarcimento presuppone l’accertamento di un nesso tra la violazione contestata e l’effettivo pregiudizio subito. La prova di tale pregiudizio deve essere fornita dagli interessati in modo preciso, con riferimento alla sussistenza del danno ed all’entità dello stesso.

Cass. n. 13230/2010

Il danno definitivo da violazione della normativa edilizia in tema di volumi e altezza e di cui all’art. 872 c.c. consiste nel deprezzamento commerciale del fabbricato in concreto danneggiato per diminuzione di visuale, esposizione, luce, aria, sole e amenità in genere.

Cass. n. 8273/2010

In tema di distanze nelle costruzioni, laddove sia stata realizzata una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella stabilita dall’art. 873 cod. civ o da una norma regolamentare integrativa, il proprietario del fondo finitimo che abbia optato, a norma degli artt. 875 e 877, comma secondo, cod. civ., per la fabbricazione in appoggio o in aderenza alla costruzione già realizzata dal confinante, non può chiedere alcuna delle forme di tutela previste dall’art. 872 cod. civ., atteso che sono incompatibili con la scelta effettuata non solo l’azione diretta alla riduzione in pristino ma anche quella risarcitoria, restandone il relativo fondamento interamente assorbito dall’ampliamento dell’originaria capacità edificatoria del fondo.

Cass. n. 5900/2010

La legittimazione passiva in ordine all’azione di riduzione in pristino conseguente all’esecuzione, su immobile concesso in usufrutto, di opere edilizie illegittime, perché realizzate in violazione delle distante legali, spetta al nudo proprietario, potendosi riconoscere all’usufruttuario il solo interesse a spiegare nel giudizio intervento volontario “ad adiuvandum”, ai sensi dell’art. 105, secondo comma, c.p.c., volto a sostenere le ragioni del nudo proprietario alla conservazione del suo immobile, anche quando le opere realizzate a distanza illegittima abbiano riguardato sopravvenute accessioni sulle quali si sia esteso il godimento spettante all’usufruttuario in conformità dell’art. 983 c.c.

Cass. n. 20608/2009

La violazione delle norme codicistiche sulle distanze legali (ovvero delle norme locali richiamate dal codice), mentre legittima sempre la condanna alla riduzione in pristino, non costituisce di per sé fonte di danno risarcibile, essendo al riguardo necessario che chi agisca per la sua liquidazione deduca e dimostri l’esistenza e la misura del pregiudizio effettivamente realizzatosi.

Cass. n. 11420/2009

A norma dell’art. 344 c.p.c., nel giudizio di appello è ammesso soltanto l’intervento del terzo che sarebbe legittimato all’opposizione di cui all’art. 404 c.p.c., in quanto titolare di un diritto incompatibile che potrebbe essere pregiudicato dalla emananda sentenza; ne consegue che, in un giudizio avente ad oggetto la tutela delle distanze di un fabbricato, promosso da soggetto che si affermi proprietario dell’immobile, sussiste la legittimazione ad intervenire, in grado di appello, da parte del terzo che assuma di essere proprietario esclusivo del medesimo bene, in quanto la sentenza – pur rimanendo una “res inter alios acta” – costituisce una situazione giuridica incompatibile col diritto di proprietà vantato dal terzo.

Cass. n. 8949/2009

Il principio, secondo cui in tema di azioni a tutela delle distanze legali sono contraddittori necessari, dal lato passivo, tutti i comproprietari “pro indiviso” dell’immobile confinante, quando ne venga chiesta la demolizione o il ripristino, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data”, non si applica nel caso in cui plurimi soggetti siano, in ipotesi, interessati ad ottenere la demolizione dell’opera eseguita in violazione delle predette distanze, potendo costoro agire individualmente, con la conseguenza che la sentenza emessa in favore anche di uno solo di essi è suscettibile di esecuzione e, perciò, utilmente data.

Cass. n. 3199/2008

Il danno conseguente alla violazione delle norme del codice civile e integrative di queste relative alle distanze nelle costruzioni si identifica nella violazione stessa, costituendo un asservimento de facto del fondo del vicino al quale, pertanto, compete il risarcimento senza la necessità di una specifica attività probatoria. Nel caso, invece, di violazioni di norme speciali di edilizia non integrative della disciplina del codice, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, il proprietario di questo è tenuto a fornire una prova precisa del danno, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro.

Cass. n. 18341/2005

Unico legittimato a proporre domanda di riduzione in pristino a seguito di violazione delle distanze legali è il proprietario dell’immobile rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo finitimo sia inferiore a quella legale. (Principio affermato in relazione a domanda di ripristino della stato dei luoghi e di risarcimento danni avanzata dalla Ferrovia Locale Brunico — Campo Tures s.n.c. nei confronti del Comune di Campo Tures e della Provincia di Bolzano a seguito della asserita decadenza di decreti di espropriazione per pubblica utilità).

Cass. n. 12464/2004

Le norme che disciplinano le distanze, ancorchè inserite in strumenti urbanistici, quali il piano regolatore generale, contenenti «di regola» solo disposizioni volte a tutelare interessi generali, come il paesaggio o l’assetto del territorio, assolvono inevitabilmente anche allo scopo di disciplinare i rapporti di vicinato, incidendo sui limiti di utilizzazione dei suoli privati. Ne consegue che ciascun privato è obbligato all’osservanza ed ha interesse a che tali norme siano osservate anche dal vicino, e detto interesse assurge a rango di diritto soggettivo che integra la disciplina specifica dettata dal codice civile, pur se le dette norme siano inserite in un p.r.g. ed assolvano quindi, contemporaneamente, anche alla tutela di interessi generali.

Cass. sez. un. n. 9555/2002

Le controversie tra proprietari di fabbricati vicini aventi ad oggetto questioni relative all’osservanza di norme che prescrivono distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini, appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, essendo anche a tale materia applicabile il principio secondo il quale nei rapporti tra privati non si pone una questione di giurisdizione, essendo la posizione di interesse legittimo prospettabile solo in rapporto all’esercizio del potere della P.A., che, invece, in tali controversie non è parte in causa. Nè a tal fine rileva l’avvenuto rilascio di concessione edilizia, atteso che il giudice ordinario, cui spetta la giurisdizione, vertendosi in tema di assunta violazione di un diritto soggettivo, può incidentalmente accertare l’eventuale illegittimità della concessione edilizia medesima, onde disapplicarla; mentre la giurisdizione del giudice amministrativo è al riguardo configurabile allorché la controversia sia insorta tra il privato e la Pubblica Amministrazione, per avere il primo impugnato detta concessione al fine di ottenerne l’annullamento nei confronti della seconda.

Cass. n. 7257/2002

Il piano regolatore di un Comune costituisce norma di carattere secondario (soggetta a pubblicazione presso il Comune stesso) sicché il giudice non è tenuto a conoscerne né a ricercarne d’ufficio il contenuto, incombendo, per converso,

sulla parte interessata un onere di allegazione anche in sede di giudizio per Cassazione, non ostandovi il divieto stabilito dall’art. 372, prima parte, c.p.c., norma che si pone, viceversa, come assolutamente ostativa alla produzione di qualsivoglia ulteriore certificazione o documentazione relativa al piano stesso (nella specie, certificazione attinente alla circostanza che la zona in cui sorgevano i manufatti oggetto della controversia ricadeva in zona tipologica urbanistica E, e cioè in zona agricola).

Cass. n. 3341/2002

In materia di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria, e, determinando la suddetta violazione un asservimento di fatto del fondo del vicino, il danno deve ritenersi in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria.

Cass. n. 3340/2002

La realizzazione di un edificio di altezza e volumetria superiori a quelle consentite, in violazione di norme in tema di urbanistica, può comportare per il vicino una diminuzione di luce ed aria (ed una connessa diminuzione del valore del proprio edificio) superiori a quelle altrimenti legittime; dando cosi luogo alla configurabilità di una responsabilità per danni.

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Ai fini della configurabilità della responsabilità per danni ex art. 872 c.c., è sufficiente la violazione delle prescrizioni urbanistiche in tema di altezza e volumetria degli edifici, a prescindere dall’abitabilità o dalla abitazione effettiva della maggiore volumetria realizzata.

Cass. n. 15367/2001

In tema di osservanza delle distanze tra costruzioni, ove le stesse siano prescritte da un regolamento edilizio integrativo del codice civile, nessuna indagine deve essere svolta per accertare se dalla violazione della norma regolamentare sia derivato o meno un danno al fondo del vicino e se questo sia o meno edificabile, in quanto le disposizioni sulle distanze legali non lasciano al giudice alcun margine di valutazione in ordine ai pregiudizi prodotti dalla loro inosservanza, avuto riguardo alle finalità di natura pubblicistica cui dette disposizioni si ispirano.

Cass. n. 8661/2001

In presenza di una norma regolamentare edilizia prescrivente per le costruzioni un distacco minimo dal confine, la convenzione tra proprietari confinanti per l’esecuzione di un edificio a distanza dal confine inferiore a quella prescritta dalla norma regolamentare, stante la sua illiceità per contrasto con una norma inderogabile posta a tutela dell’interesse pubblico, non attribuisce per il principio “quod nullum est nullum producit effectum”, nessun diritto ai suoi stipulanti con la conseguenza che nessun danno risarcibile può essere riconosciuto al proprietario che, in esecuzione di detto accordo, abbia costruito a distanza inferiore a quella prescritta dalla norma regolamentare e, in accoglimento della domanda del vicino, sia stato condannato ad arretrare la costruzione.

Cass. n. 13007/2000

A norma dell’art. 872, secondo comma, e 873 c.c., la violazione delle norme dei regolamenti edilizi comunali, integrative del codice civile, in materia di distanze tra le costruzioni abilita la parte interessata a richiedere e ottenere la riduzione e l’arretramento della costruzione (oltre al risarcimento dei danni), anche quando è violata la norma di un piano regolatore comunale che in maniera assoluta e inderogabile prescriva una certa distanza delle costruzioni dal confine, cosi rendendo inapplicabili sia le disposizioni del codice civile che danno attuazione al principio della prevenzione sia la disciplina sulle costruzioni a dislivello.

Cass. n. 6414/2000

La violazione delle norme di edilizia e di tutela ambientale contenute negli strumenti urbanistici o nei regolamenti di igiene che, in quanto contengono discipline sulle distanze, svolgono anch’essi funzione integrativa dell’art. 872 c.c. è fonte di responsabilità risarcitoria nei confronti dei privati confinanti, dovendosi ravvisare nei loro confronti un danno oggettivo o in re ipsa. Tale danno non consiste solo nel deprezzamento commerciale del bene o nella totale perdita di godimento di esso (aspetti che vengono superati dalla tutela ripristinatoria) ma anche nella indebita limitazione del pieno godimento del fondo in termini di diminuzione di amenità, comodità e tranquillità, trattandosi di effetti pregiudizievoli egualmente suscettibili di valutazione patrimoniale.

Cass. n. 35/2000

L’azione diretta alla rimozione delle opere eseguite abusivamente per mancato rispetto delle distanze legali deve necessariamente essere proposta nei confronti del nudo proprietario, oltre che dell’usufruttuario, del fondo sul quale le opere sono state realizzate, in quanto la sentenza emessa nei soli confronti del secondo resterebbe inutiliter data in quanto non eseguibile in danno del proprietario.

Cass. n. 14081/1999

Il diritto all’osservanza delle distanze legali sussiste in capo al proprietario di una costruzione esistente nel fondo finitimo oppure — qualora il regolamento locale preveda una distanza minima dal confine — anche in capo al proprietario di un fondo non edificato rispetto alla costruzione sorta nel fondo finitimo.

Cass. n. 11525/1999

Nell’azione proposta dal proprietario di un immobile contro il proprietario di un immobile vicino allo scopo di ottenere la remissione in pristino di quest’ultimo, per la dedotta contrarietà delle opere compiute alle prescrizioni degli strumenti urbanistici locali, non può ritenersi implicitamente compresa l’azione di risarcimento del danno, stante il diverso carattere delle due azioni, di natura reale la prima e obbligatoria la seconda, la quale ultima può differire dalla prima anche per quanto riguarda i soggetti. (Nella specie il giudice di merito, con la sentenza annullata dalla Suprema Corte per ultrapetizione, rilevata l’infondatezza della domanda sul piano della tutela ripristinatoria, poiché le norme violate non erano integrative di quelle del codice civile sui rapporti di vicinato, aveva condannato il convenuto al risarcimento del danno).

Cass. n. 2610/1999

La domanda di demolizione di corpi di fabbrica abusivamente costruiti su un immobile acquistato da coniugi in regime di comunione legale, deve esser proposta nei confronti di entrambi, litisconsorti necessari, ancorché non risultino dalla nota trascritta nei registri immobiliari né detto regime, né l’esistenza del coniuge, non trattandosi di questione concernente la circolazione dei beni e l’anteriorità dei titoli, bensì di azione reale, che prescinde perciò dall’individuazione dell’autore materiale dei lamentati abusi edilizi. La eventuale violazione del contraddittorio è deducibile anche per la prima volta in sede di legittimità, se risultante dagli atti e non preclusa dal giudicato sulla questione.

Cass. n. 1513/1999

La realizzazione di opere (nella specie, garage con parete appoggiata al muro di cinta appartenente al proprietario del fondo confinante) in violazione di norme di tutela ambientale, recepite negli strumenti urbanistici, anche se non contrastanti con le prescrizioni comunali in materia di distanze, non comporta un immediato e contestuale danno per i vicini, il cui diritto al risarcimento presuppone l’accertamento del nesso tra la violazione contestata ed il pregiudizio effettivamente subito. La prova di tale pregiudizio — limitato a quei danni che il terreno adiacente all’immobile ove si è commesso l’illecito, subisce in termini di amenità, comodità, tranquillità e per la riduzione di aria, luce e vista — deve essere fornita dall’interessato in modo preciso non solo con riferimento alla sussistenza del danno, ma anche alla entità dello stesso.

Cass. n. 10173/1998

La rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati dato che il conflitto tra proprietari, interessati in senso opposto alla costruzione, va risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera, in queste compresa la sua ubicazione, e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali, tra le quali non possono comprendersi quelle di cui agli artt. 31 della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e 4 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, concernenti rispettivamente la licenza e la concessione per costruire; norme, queste che riguardano solo l’aspetto formale dell’attività costruttiva e non contengono «regole da osservarsi nelle costruzioni», come richiesto dall’art. 871 c.c. Pertanto, come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del c.c. e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, cosi l’avere eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e, quindi, il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento del danno.

Cass. n. 5520/1998

In tema di violazione delle norme sulle distanze legali fra le costruzioni, l’art. 872 c.c. concede al proprietario del fondo vicino, che dalla violazione della disciplina lamenti un danno, oltre l’azione risarcitoria aquiliana di natura obbligatoria, quella ripristinatoria di natura reale. Quest’ultima azione, volta all’eliminazione fisica dell’abuso, deve essere proposta necessariamente nei confronti del proprietario della costruzione illegittima anche se materialmente realizzata da altri, potendo egli soltanto essere destinatario dell’ordine di demolizione che il ripristino delle distanze legali tende ad attuare. L’azione risarcitoria diretta, invece, alla tutela non del diritto domenicale fondiario, ma dell’integrità anche economica del suo oggetto, può essere esercitata anche nei confronti dell’autore materiale dell’edificazione illegittima, al fine di ottenere la condanna al ristoro del danno per gli effetti economicamente pregiudizievoli dell’illecito aquiliano.

Cass. sez. un. n. 5143/1998

Le norme di cui all’art. 872, secondo comma, c.c. in tema di distanze di costruzioni, nonché quelle integrative del codice civile in subiecta materia, sono le uniche che consentano, in caso di loro violazione nell’ambito dei rapporti interprivatistici, la richiesta, oltre che del risarcimento del danno, anche della riduzione in pristino, a nulla rilevando, per converso, il preteso carattere abusivo della costruzione finitima, il suo insediamento in zona non consentita, la dismogeneità della sua destinazione rispetto a quella (legittimamente) conferita al fabbricato del privato istante in conformità con le disposizioni amministrative in materia, la sua (asserita) rumorosità e non conformità alle prescrizioni antincendio, la sua insuscettibilità di sanatoria amministrativa, circostanze, queste, che, pur essendo astrattamente idonee a fondare una pretesa risarcitoria in capo al presunto danneggiato, non integrano, in alcun modo, gli (indispensabili) estremi della violazione delle norme di cui agli artt. 873 e ss. c.c. (o di quelle in esse richiamate).

Cass. n. 5116/1998

In tema di violazione delle norme sulle distanze legali fra le costruzioni l’azione del vicino volta alla riduzione dell’opera nei limiti delle distanze legali ex art. 872 c.c. può essere continuata anche nel caso di acquisizione (confisca) da parte del comune dell’opera abusiva, permanendo la legittimazione passiva del convenuto ai sensi dell’art. 111 c.p.c.

Cass. n. 2975/1998

La costruzione del confinante realizzata in violazione delle norme sulle distanze implica una sorta di asservimento de facto in pregiudizio del vicino, al quale spetta conseguentemente il risarcimento del danno rimesso, in difetto di precise indicazioni della parte danneggiata, alla valutazione equitativa del giudice di merito.

Cass. n. 141/1998

Spetta al proprietario che chiede la demolizione dell’opera in violazione della normativa sulle distanze dimostrare che al momento dell’entrata in vigore della disciplina più rigorosa essa non era completata, mentre il convenuto può limitarsi a contestare, senza altro onere probatorio, neppure nel caso abbia articolato prova testimoniale sul punto, sempre che non vi sia inequivoca rinuncia ai vantaggi derivantigli dai principi che disciplinano la prova.

Cass. n. 3820/1997

Le prescrizioni dei regolamenti comunali edilizi e degli annessi programmi di fabbricazione che disciplinano le distanze nelle costruzioni anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile, secondo il disposto degli artt. 872 e 873 c.c. ed hanno pertanto valore di norme giuridiche, sicché il giudice, in applicazione del principio iura novit curia, deve acquisirne diretta conoscenza indipendentemente da una attività assertiva e probatoria delle parti, avvalendosi di ogni mezzo utile.

Cass. n. 10450/1996

Le norme dei regolamenti comunali edilizi sono, per effetto del richiamo contenuto negli artt. 872 e 873 c.c., integrative delle norme contenute nel codice in materia di distanze tra costruzioni, sicché il problema della scienza ufficiale di tali norme che il giudice è tenuto ad applicare si pone negli stessi termini di quello delle norme del codice civile. Pertanto, il giudice cui sia ritualmente resa nota l’esistenza di normativa locale in tema di distanze, deve acquisirne conoscenza o attraverso la scienza personale o attraverso la collaborazione delle parti (non soggetta alle norme sulla attività probatoria documentale), ovvero attraverso la richiesta di informazioni ai comuni.

Cass. n. 3679/1996

Il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, secondo determinati standard edilizi a norma dell’art. 872 c.c., costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto riconosce il mercato ed il deprezzamento commerciale dell’immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito. Tale giudizio, siccome si risolve nell’accertamento di fatti rilevabili o valutabili con l’ausilio di specifiche cognizioni tecniche, esige l’indagine essenzialmente critica e valutativa tipica della consulenza tecnica.

Cass. n. 2891/1996

Il proprietario di un immobile, in caso di inosservanza da parte del vicino delle distanze minime nelle costruzioni dettate dal codice civile o dai regolamenti locali, ha facoltà di esperire, a sua scelta, l’azione petitoria, l’azione possessoria e, ove intenda ottenere provvedimenti immediati, il procedimento di nuova opera di cui agli artt. 688 e seguenti c.p.c., senza essere tenuto ad osservare alcun ordine di priorità nella scelta degli indicati strumenti processuali.

Cass. n. 11163/1994

Il carattere amministrativamente illegittimo di un’opera edilizia (nella specie sopraelevazione di un preesistente corpo di fabbrica, in assenza di provvedimento concessorio) la quale non contrasti tuttavia con le prescrizioni comunali in materia di distanze, non determina automaticamente pregiudizio a carico del fondo confinante, il cui proprietario ove agisca per il risarcimento del danno provocatogli dall’opera abusiva deve dare la prova che essa incide negativamente sul proprio fondo sotto il profilo dell’amenità, del soleggiamento e della visuale, deprimendone conseguentemente il valore. A tal fine non rileva, di per sé, l’esistenza sul detto fondo di un’abitazione quando il mancato accertamento della posizione di questa rispetto al corpo di fabbrica abusivo renda impossibile stabilire se ed in quale misura essa risulti privata di aria, luce e vista, restando inoltre escluso che a tale carenza possa supplirsi mediante valutazione equitativa del danno, poiché il potere attribuito al giudice dall’art. 1226 c.c. non esonera l’interessato dall’onere di offrire gli elementi probatori in ordine alla sua esistenza.

Cass. n. 10775/1994

Il danno conseguente alla violazione delle norme del codice civile e integrative di queste relative alle distanze nelle costruzioni si identifica nella violazione stessa, costituendo un asservimento de facto del fondo del vicino al quale, pertanto, compete il risarcimento senza la necessità di una specifica attività probatoria. Nel caso, invece, di violazioni di norme speciali di edilizia non integrative della disciplina del codice, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, il proprietario di questo è tenuto a fornire una prova precisa del danno, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro.

Cass. n. 5653/1993

La costruzione irregolare (nella specie, perché posta a distanza illegale) è idonea a produrre danni fino al momento della sua demolizione (o riduzione) per cui l’accoglimento della domanda di demolizione (o riduzione) non preclude l’esame della domanda di risarcimento dei danni medio tempore subiti dall’attore.

Cass. n. 4889/1993

Il solo fatto che una costruzione sia sorta in mancanza della prescritta concessione, ove non si sia avuta violazione delle norme cui sono riconnesse le conseguenze previste dall’art. 872, secondo comma c.c., non può essere causa di danno risarcibile a favore del confinante, atteso che questo, anche se lamenti la lesione di un suo personale interesse a seguito della costruzione eseguita senza concessione, non è titolare di un diritto soggettivo, la cui lesione possa dar luogo al risarcimento deI danno, a fronte delle norme che regolano, in ordine allo jus aedificandi, il potere della P.A. ispirato alla tutela dell’interesse generale all’ordinato sviluppo edilizio.

Cass. n. 3692/1993

Nel caso in cui il convenuto, nei confronti del quale sia stato domandato l’abbattimento di una costruzione perché realizzata in violazione della vigente normativa urbanistica, opponga di averla eseguita prima dell’entrata in vigore di tale normativa e in conformità di quella previgente, tale deduzione non configura un’eccezione in senso proprio ma si risolve nella mera negazione di un fatto costituente il fondamento del diritto azionato ex adverso, sicché la sussistenza di questo fatto, cioè l’illegittimità dell’opera in relazione alle norme vigenti al tempo della sua esecuzione, deve essere dimostrata dall’attore.

Cass. n. 2722/1993

L’azione reale volta al rispetto delle distanze legali fra le costruzioni deve essere proposta nei confronti del proprietario della costruzione illegittima, solo costui potendo essere destinatario dell’ordine di demolizione che tale azione tende ad ottenere. L’onere della prova della titolarità del diritto di proprietà della costruzione, che si assume illegittima, grava sull’attore, salvo che l’anzidetta titolarità non sia contestata dalla controparte costituita e debba anzi dalla stessa ritenersi implicitamente ammessa. In questa ipotesi, il successivo assunto del convenuto in sede di gravame di aver trasferito la proprietà della costruzione a terzi in data anteriore a quella dell’instaurazione del giudizio, si configura come un’eccezione in senso proprio, di cui lo stesso convenuto è tenuto a fornire la prova.

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L’azione reale volta al rispetto delle distanze legali fra le costruzioni deve essere proposta nei confronti del proprietario della costruzione illegittima, solo costui potendo essere destinatario dell’ordine di demolizione che tale azione tende ad ottenere. L’onere della prova della titolarità del diritto di proprietà della costruzione, che si assume illegittima, grava sull’attore, salvo che l’anzidetta titolarità non sia contestata dalla controparte costituita e debba anzi dalla stessa ritenersi implicitamente ammessa. In questa ipotesi, il successivo assunto del convenuto in sede di gravame di aver trasferito la proprietà della costruzione a terzi in data anteriore a quella dell’instaurazione del giudizio, si configura come un’eccezione in senso proprio, di cui lo stesso convenuto è tenuto a fornire la prova.

Cass. n. 7680/1991

L’azione di risarcimento del danno per violazione delle distanze legali tra costruzioni, al pari di quella di riduzione in pristino, ricollegandosi ad una obbligazione propter rem, deve essere proposta nei confronti del proprietario dello stabile che si trova nella obiettiva situazione lesiva del diritto del vicino, indipendentemente dal fatto che l’edificio sia stato da altri realizzato.

Cass. n. 6581/1991

Nel caso di violazione delle distanze legali legittimato a proporre la domanda di riduzione in pristino è soltanto il proprietario di una preesistente e fronteggiante fabbrica, rispetto alla quale la nuova costruzione venga a trovarsi a distanza inferiore a quella legale, e non anche quello di altre fabbriche non frontistanti, quantunque comprese nello stesso edificio o nella stessa zona, salvo restando il suo diritto al risarcimento del danno in caso di dimostrazione di un concreto pregiudizio economico per la diminuzione di aria, luce, panoramicità o soleggiamento dell’edificio.

Cass. n. 7747/1990

L’art. 872, secondo comma, c.c. ? secondo cui colui che per effetto della trasgressione di norme edilizie speciali ha subito danno dev’essere risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino in ipotesi di violazione delle norme contenute nella sezione successiva dello stesso capo del codice civile o da essa richiamate ? deve interpretarsi nel senso che l’onere della prova dell’effettiva sussistenza del danno inerisce esclusivamente al diritto al risarcimento, il quale compete se e nella misura in cui si sia verificato il danno, mentre il diritto alla riduzione in pristino, mediante la demolizione della costruzione fino al limite della distanza legale, sorge per il solo fatto dell’indicata violazione, indipendentemente dall’effettiva sussistenza del danno, e non è neanche condizionato dall’autonomo potere della P.A. di ordinare in via amministrativa la demolizione totale o parziale della costruzione abusivamente realizzata.

Cass. n. 4196/1987

Qualora la distanza legale fra costruzioni su fondi vicini risulti inosservata per il fatto di un terzo, il quale abbia edificato con propri materiali su uno di detti fondi, l’azione del proprietario dell’altro fondo, rivolta a conseguire la demolizione o l’arretramento dell’opera, è esperibile esclusivamente nei confronti del confinante, in considerazione del carattere reale dell’azione medesima (qualificabile come negatoria servitutis), mentre la legittimazione passiva di detto costruttore deve essere riconosciuta rispetto all’eventuale ulteriore pretesa di risarcimento del danno, alla stregua della sua qualità di autore del fatto illecito.

Cass. n. 4353/1985

Alla distinzione tra le norme, che integrano o modificano le disposizioni del codice sui rapporti di vicinato, dalle norme che, se pure dirette incidentalmente ad assicurare una migliore coesistenza e una più razionale utilizzazione delle proprietà private, tendono principalmente a soddisfare interessi di ordine generale, come quelli inerenti alle esigenze igieniche e alla tutela dell’estetica edilizia (art. 871 e 872 c.c.) corrisponde una diversa regolamentazione giuridica, nel senso che la violazione delle norme del primo tipo, che di solito riguarda la distanza nelle costruzioni, comporta non solo il risarcimento del danno a favore di colui che abbia subito pregiudizio, ma anche l’eliminazione dello stato di cose abusivamente creato, mentre la violazione di quelle del secondo tipo attribuisce soltanto alla pubblica amministrazione il potere di imporne l’osservanza coattiva, di modo che al privato viene riconosciuto, in caso di violazione, il solo diritto al risarcimento del danno, non anche quello della riduzione in pristino.

Cass. n. 4108/1985

Nel caso di violazione di norme urbanistiche sull’altezza degli edifici, la sussistenza del danno in re ipsa — la quale, peraltro rileva unicamente ai fini di una condanna generica in quanto la determinazione del quantum risarcibile presuppone (salva la possibilità di liquidazione equitativa) una prova precisa non solo sulla potenziale esistenza del danno ma anche sull’entità di esso — va ritenuta limitatamente ai danni che il terreno adiacente a quello ove si è commesso l’illecito subisce in termini di amenità, comodità, tranquillità e per la riduzione di luce, aria e vista, essendo invece da escludere la configurabilità di danno in re ipsa in funzione di un’eventuale diminuzione della edificabilità, giacché tale conseguenza può verificarsi o meno, a seconda delle disposizioni degli strumenti urbanistici applicabili nella specie.

Cass. n. 6197/1984

Nelle controversie tra privati derivanti dall’esecuzione di opere edilizie non conformi alle prescrizioni dei regolamenti edilizi o dei piani regolatori comunali viene in discussione sempre la lesione di diritti soggettivi, configurino o meno, le disposizioni violate, norme integrative del codice civile in materia di rapporti di vicinato, con la sola differenza che nel primo caso la tutela del privato giunge sino alla rimozione dell’opera costruita contra legem, mentre nel secondo caso essa è limitata al risarcimento del danno. Ne consegue che, ai fini della decisione delle dette controversie, ciò che rileva è soltanto la violazione delle suddette norme di edilizia, essendo invece irrilevante in linea di principio (salva l’ipotesi delle cosiddette licenze in deroga) l’esistenza o la legittimità degli atti amministrativi (licenze, concessioni, ecc.) che condizionano in concreto l’esercizio dello ius aedificandi sul piano del diritto pubblico, come pure la conformità delle costruzioni a tali atti.

Cass. n. 3260/1984

La licenza edilizia legittima l’esercizio dello ius aedificandi nei soli confronti della pubblica amministrazione, ma non è idonea — in relazione alla sua particolare natura e finalità — a pregiudicare i diritti dei terzi, né ad ingenerare a loro favore posizioni giuridiche maggiori o diverse da quelle che ad essi competono in base alle norme edilizie applicabili alla singola fattispecie. Conseguentemente, il diritto al risarcimento dei danni di cui all’art. 872, secondo comma, c.c. sorge solo quando la costruzione — che si assume produttiva del preteso danno — sia stata realizzata in violazione delle prescrizioni e dei limiti dalle norme edilizie e non pure allorché essa sia stata realizzata, in tutto o in parte, soltanto senza la prescritta licenza edilizia o in difformità della medesima.

Cass. n. 3425/1981

Legittimato passivo rispetto all’azione per l’osservanza delle distanze tra costruzioni è l’autore della costruzione illegittima, a nulla rilevando che la medesima sia stata eseguita su suolo di un terzo (nella specie: comune) e, quindi, sia soggetta alla disciplina dell’art. 936 c.c., poiché tale disciplina, regolando i rapporti tra proprietario di un suolo e colui che vi abbia realizzato un’opera, non può essere invocata da quest’ultimo per contrastare la suindicata domanda (nella specie: sostenendo la giuridica ineseguibilità della condanna alla demolizione della costruzione illegittima emessa nei suoi confronti), bensì può essere fatta valere, in ipotesi di accoglimento della domanda stessa, solo dal terzo proprietario del suolo, con opposizione ex artt. 404 e seguenti c.p.c.

Cass. n. 3423/1981

Il risarcimento dovuto al proprietario dell’immobile confinante, da parte di chi abbia costruito in violazione delle norme edilizie, secondo la previsione dell’art. 872 secondo comma c.c., è diretto a reintegrare il patrimonio del proprietario medesimo della diminuzione subita per effetto di quella violazione (con riguardo al valore venale dell’immobile, alle possibilità di godimento, al valore locativo, ecc.), e, pertanto, deve essere liquidato a prescindere dall’entità dell’arricchimento lucrato dal responsabile con la costruzione abusiva.

Cass. n. 3355/1973

Il titolare del diritto di proprietà, che ha subito lesione per violazione delle norme sulle distanze legali può esperire contemporaneamente l’azione reale di restituzione in pristino e quella personale di risarcimento del danno; l’una volta a realizzare la sanzione diretta, l’altra a conseguire quella indiretta, con l’unico limite che, dal momento in cui la prima è attuata, la seconda si circoscrive ai danni causati dall’opera illegittima prima della sua eliminazione.